切莉媽Cherry x 職場媽咪

切莉媽夫妻倆現在住的房子是老公婚前買的預售屋；

去年考慮到雙寶慢慢長大，性別不同的姐弟倆遲早要分房，

於是開始了我們換屋的旅程，不急不徐看了快一年的房子，

從中古屋看到新成屋、預售屋，終於在去年底買了近完工的預售屋，

只差使用執照沒下來，基本上購屋流程跟新成屋是一樣的。

關於我們雙薪夫妻的換屋經驗、一起買房的心路歷程，

如何抉擇、思考角度等等的過程，或許可以給同溫層的人參考。

所以，切莉媽接下來想整理整理一系列的購屋筆記主題(如果有空的話XD)。

第一篇，我們就先來聊聊：

想買房，到底要準備多少頭期款？

首先，你要先認識房屋種類，才能跟上我們聊的事哦。

1. 預售屋：從還沒蓋到新蓋好的房子，未取得使用執照。
2. 新成屋：新蓋好的房子，已取得使用執照。
3. 中古屋：建商新成屋完售後離場，房子開始流入二手市場買賣。

 如果你以爲只要付得出給賣方的頭期款就能買房，那就錯了。

正確來說，要準備的叫自備款，切莉媽歸納出以下4項。

1、付給建商或賣方的頭期款 

• 新成屋要付售價的2成，約1~2個月左右要付清；
• 預售屋要付售價的3成，從全新開工到蓋好，拉長時間分段付，
  像我家老公當初等了二年才交屋，我們這次大概等９個月。
• 中古屋要付售價的2~4成，抓區間是因為中古屋條件差異大，
  銀行鑑價和貸款核准成數不一定如想像那麼美好，
  通常建議準備3成比較安全。像我娘家就付了2成5(即25%)。

需自備的頭期款金額參考：

那怎麼知道想買的地段行情？總價要抓多少？

建議剛開始找房可以先到591、永慶、信義等房屋買賣網，

搜尋初步想買的地段、住房條件，先了解房子的開價有個概念，

物件是多大坪數、幾房幾廳幾衛、公設比多少、車位是平面還是機械。

再慢慢把看房的範圍鎖定，找買得起也喜歡的地段，

目標縮小到明確的地區，才不會眼花繚亂。

鎖定社區或建案後，再到樂居網去查實價登錄，

中古屋和新成屋才有哦，預售屋還沒登錄是查不到實價的，

591會有預售屋大概單價，但實際還是要自己跑接待中心看房詢價。

2、裝潢/設計費

現代人幾乎都會裝潢，除非你買的是建商的裝潢屋，或是投資客裝潢好的中古屋，

或中古屋前手的裝潢你喜歡，那就不需要這筆花費。

• 第一個會遇到的問題：要找付費設計師，或找便宜工班？

切莉媽的答案，還是要設計師！只是要找自己負擔的起且合意的。

• 工班型設計師：適合預算低的，如投資客
  有些個人設計師是工班出身，估價很便宜，很多投資客都找這種，
  但我娘家選了這種，裝潢經驗是用料質感很差，中看不中用，不推。
• 知名設計師：適合高預算的
  我們一開始只知道幸福空間，找到一個案例很多＆喜歡他風格的設計師，
  他網站公告設計費是每坪6000元，這是以「實坪」計算，
  例如權狀35坪，室內「實坪」25坪，設計費要15萬。
  (市面上房屋公設比30%~34%不等，我抓3成，所以實坪=35坪*7成=25坪)
• 有經驗但沒名氣的設計師：適合小資預算
  我們後來在設計家找到另一個我喜歡的風格，只有短短１分鐘影片，其他資訊google很少，
  但有官網，打去問設計費是每坪2500元，差很多耶，
  也就是室內實坪25坪，設計費只要6.25萬。(25坪*$2500=$62,500)

• 第二個問題：怎麼抓裝潢費用預算？

以我們的小小經驗，建議用室內實坪每坪抓$3萬(小資族預算)，

有錢人裝大理石那種，每坪可能要抓到$5～10萬。

所以，裝潢自備款，以小資預算來說，

建議25坪抓$75萬、30坪抓$90萬，以此類推。

如果你口袋更深，那就再抓高點，畢竟一分錢一分貨。

3、採購家具、家電費用

• 從舊家搬家，自備家具/家電，花費0。

我娘家爸媽就是完全不用買，搬家時家具和家電全帶著，花費$0。

• 首購族，什麼都沒買的第一間房，小資族建議抓15~20萬。

如果你是首購族，別忘了家具、家電全部要買，還有採購錢要準備好。

像我老公第一間房，大部份收納家具雖然算在木作的裝潢費，

但印象中額外買的家具家電還是花了大約20～25萬，

其中4台冷氣含走管就佔了十幾萬，

剩下預算買冰箱、電視、洗衣機等真的買得很省。

• 中高預算者彈性大，從省錢到花錢的方式都有。

以我們一家四口換屋需求為例，要重買２個小孩房的家具，

加上小屋換大屋，最燒錢的冷氣還要再買1台大坪數的，

而且這輩子應該不會再換屋😅，想添購好一點的新家電，

如：大冰箱/雙層洗衣機/洗碗機等，估下來要$30萬左右。

我們有朋友經濟能力好的，光一台烤箱就10萬…

其他家電若也買大牌子的話，預算到50萬都有可能～

4、代辦費、仲介服務費

現行中古屋規定房仲服務費最多6%

一般來說，仲介會開價賣方：買方=4%：2%

以買方來說1千萬要付20萬，通常還是會議價談到1～2%。

而代辦費包含代書費、完稅、履保費、預繳管理費等等，

預售和新成屋建商通常會要另外預繳15～20萬來支付這些費用，

中古屋則看新舊，至少要備個5～10萬

所以總結來說，想買房，自備款要有：

切莉媽前述的房價，是以北北基我熟悉的地區來討論的，

其實，若是能買稍微郊區或偏遠一點的中古屋，

小資族還是有機會買到房價1000萬以下的，

但過於老舊的中古屋裝潢費也要抓高一點，

就看大家的買房條件設在哪囉～