切莉媽夫妻倆現在住的房子是老公婚前買的預售屋;
去年考慮到雙寶慢慢長大,性別不同的姐弟倆遲早要分房,
於是開始了我們換屋的旅程,不急不徐看了快一年的房子,
從中古屋看到新成屋、預售屋,終於在去年底買了近完工的預售屋,
只差使用執照沒下來,基本上購屋流程跟新成屋是一樣的。
關於我們雙薪夫妻的換屋經驗、一起買房的心路歷程,
如何抉擇、思考角度等等的過程,或許可以給同溫層的人參考。
所以,切莉媽接下來想整理整理一系列的購屋筆記主題(如果有空的話XD)。
第一篇,我們就先來聊聊:
想買房,到底要準備多少頭期款?
首先,你要先認識房屋種類,才能跟上我們聊的事哦。
- 預售屋:從還沒蓋到新蓋好的房子,未取得使用執照。
- 新成屋:新蓋好的房子,已取得使用執照。
- 中古屋:建商新成屋完售後離場,房子開始流入二手市場買賣。
如果你以爲只要付得出給賣方的頭期款就能買房,那就錯了。
正確來說,要準備的叫自備款,切莉媽歸納出以下4項。
1、付給建商或賣方的頭期款
- 新成屋要付售價的2成,約1~2個月左右要付清;
- 預售屋要付售價的3成,從全新開工到蓋好,拉長時間分段付,
像我家老公當初等了二年才交屋,我們這次大概等9個月。 - 中古屋要付售價的2~4成,抓區間是因為中古屋條件差異大,
銀行鑑價和貸款核准成數不一定如想像那麼美好,
通常建議準備3成比較安全。像我娘家就付了2成5(即25%)。
需自備的頭期款金額參考:
買房總價 |
1000萬 |
1300萬 |
1500萬 |
頭期款2成 |
200萬 |
260萬 |
300萬 |
頭期款3成 |
300萬 |
390萬 |
450萬 |
那怎麼知道想買的地段行情?總價要抓多少?
搜尋初步想買的地段、住房條件,先了解房子的開價有個概念,
物件是多大坪數、幾房幾廳幾衛、公設比多少、車位是平面還是機械。
再慢慢把看房的範圍鎖定,找買得起也喜歡的地段,
目標縮小到明確的地區,才不會眼花繚亂。
鎖定社區或建案後,再到樂居網去查實價登錄,
中古屋和新成屋才有哦,預售屋還沒登錄是查不到實價的,
591會有預售屋大概單價,但實際還是要自己跑接待中心看房詢價。
2、裝潢/設計費
現代人幾乎都會裝潢,除非你買的是建商的裝潢屋,或是投資客裝潢好的中古屋,
或中古屋前手的裝潢你喜歡,那就不需要這筆花費。
- 第一個會遇到的問題:要找付費設計師,或找便宜工班?
切莉媽的答案,還是要設計師!只是要找自己負擔的起且合意的。
- 工班型設計師:適合預算低的,如投資客
有些個人設計師是工班出身,估價很便宜,很多投資客都找這種,
但我娘家選了這種,裝潢經驗是用料質感很差,中看不中用,不推。 - 知名設計師:適合高預算的
我們一開始只知道幸福空間,找到一個案例很多&喜歡他風格的設計師,
他網站公告設計費是每坪6000元,這是以「實坪」計算,
例如權狀35坪,室內「實坪」25坪,設計費要15萬。
(市面上房屋公設比30%~34%不等,我抓3成,所以實坪=35坪*7成=25坪) - 有經驗但沒名氣的設計師:適合小資預算
我們後來在設計家找到另一個我喜歡的風格,只有短短1分鐘影片,其他資訊google很少,
但有官網,打去問設計費是每坪2500元,差很多耶,
也就是室內實坪25坪,設計費只要6.25萬。(25坪*$2500=$62,500)
- 第二個問題:怎麼抓裝潢費用預算?
以我們的小小經驗,建議用室內實坪每坪抓$3萬(小資族預算),
有錢人裝大理石那種,每坪可能要抓到$5~10萬。
所以,裝潢自備款,以小資預算來說,
建議25坪抓$75萬、30坪抓$90萬,以此類推。
如果你口袋更深,那就再抓高點,畢竟一分錢一分貨。
3、採購家具、家電費用
- 從舊家搬家,自備家具/家電,花費0。
我娘家爸媽就是完全不用買,搬家時家具和家電全帶著,花費$0。
- 首購族,什麼都沒買的第一間房,小資族建議抓15~20萬。
如果你是首購族,別忘了家具、家電全部要買,還有採購錢要準備好。
像我老公第一間房,大部份收納家具雖然算在木作的裝潢費,
但印象中額外買的家具家電還是花了大約20~25萬,
其中4台冷氣含走管就佔了十幾萬,
剩下預算買冰箱、電視、洗衣機等真的買得很省。
- 中高預算者彈性大,從省錢到花錢的方式都有。
以我們一家四口換屋需求為例,要重買2個小孩房的家具,
加上小屋換大屋,最燒錢的冷氣還要再買1台大坪數的,
而且這輩子應該不會再換屋😅,想添購好一點的新家電,
如:大冰箱/雙層洗衣機/洗碗機等,估下來要$30萬左右。
我們有朋友經濟能力好的,光一台烤箱就10萬…
其他家電若也買大牌子的話,預算到50萬都有可能~
4、代辦費、仲介服務費
現行中古屋規定房仲服務費最多6%
一般來說,仲介會開價賣方:買方=4%:2%
以買方來說1千萬要付20萬,通常還是會議價談到1~2%。
而代辦費包含代書費、完稅、履保費、預繳管理費等等,
預售和新成屋建商通常會要另外預繳15~20萬來支付這些費用,
中古屋則看新舊,至少要備個5~10萬
所以總結來說,想買房,自備款要有:
項目 |
小資族 |
一家三口 |
一家四口 |
|
買房總價預算 |
1000萬 |
1300萬 |
1500萬 |
|
有無家具/家電 |
無 |
無 |
有 |
無 |
權狀坪數/室內實坪 |
30/19坪 |
35/24坪 |
45/30坪 |
|
2成頭期款 |
200萬 |
260萬 |
300萬 |
|
設計費$2500/坪 |
約5萬 |
約6萬 |
約7.5萬 |
|
裝潢費 |
約60萬 |
約80萬 |
約100萬 |
|
家具/家電費 |
約15萬 |
約25萬 |
N/A |
約30萬 |
代辦費/仲介費 |
約15萬 |
約20萬 |
約10萬 |
約10萬 |
預估自備款總金額 |
300萬 |
400萬 |
420萬 |
450萬 |
切莉媽前述的房價,是以北北基我熟悉的地區來討論的,
其實,若是能買稍微郊區或偏遠一點的中古屋,
小資族還是有機會買到房價1000萬以下的,
但過於老舊的中古屋裝潢費也要抓高一點,
就看大家的買房條件設在哪囉~